The office is alive and will live on

Az interjú eredeti formájában az irodakeres.info oldalon jelent meg.

LINK

paltamas2

Pál Tamás MRICS, az Eston irodabérbeadási vezetője szerint a tervezést folyamatos újratervezés váltja fel, és óhatatlan, hogy elfogadjuk az irodapiac reziliens jellegét. A szakember a folyamatosan változó környezetben azt tanácsolja a bérlőknek, hogy ne csak 3-5 évente vizsgálják meg a lehetőségeiket, figyeljék a piaci trendeket, változásokat és kérjék szakember segítségét.

Milyen volt az évük eddig? Érezhető a gazdaság mostanában sokat emlegetett visszapattanása?

Nekünk eddig jó évünk volt, mert a szerződések lejárnak, és a cégeknek, azaz a bérlőknek vagy hosszabbítaniuk kell a lejáró szerződésüket vagy költözni. A sikeres működéshez persze az kell, hogy valamilyen megoldást mindig sikerült találnunk az ingatlanigényeikre vonatkozóan.

Milyen trendek jellemzik ma az irodapiacot? Sajnos nyilvánvaló, hogy a Covid piacbefolyásoló szerepét nem tudjuk kikerülni?

Ellentétben Nyugat-Európával és a tengerentúllal, ahol a home office eddig is jelentős piacbefolyásoló trendnek bizonyult, nálunk most terjedt el csak igazán. A hibrid irodahasználat valóban új, ahol sok szerepkörben a munkáltatónak komoly bizalmat kell fektetnie a munkavállalókba. Mind a kettő (a home office és hibrid egyaránt) remek eszköz volt arra, hogy a cégek relatíve rugalmasan tudták átvészelni az elmúlt másfél évet. Nem szabad azonban elmenni amellett, hogy a legnagyobb nevek a piacon komoly HR stratégiát tettek amögé, hogy a csapataik szabadon dönthessék el, honnan akarnak dolgozni. Az iroda azonban sehol sem szűnt meg és nem is fog. Egyre fontosabbak lesznek azon szempontok, amelyek a „munkahelyi élményt” határozzák meg.

A korábbi évek relatíve stabil - akár évekre szólóan változatlan – trendjeit felváltotta a bizonytalanság. Miként lehet így tervezni, vannak-e kapaszkodók, van-e biztos pont az irodapiacon?

Természetesen most is lehet tervezni, de maga az (újra)tervezés szükségessége gyakoribb lett. Korábban a bérlők jellemzően több évente, vagy maximum évenként terveztek. A fent említett okok miatt most egy éven belül rövidebb-hosszabb átmeneti időszakok követik egymást. Egy bérelt irodaterület továbbra is biztos pont lesz egy cég számára, és a meglévő területet kiválóan lehet kombinálni a home office-szal. Sok fog múlni adott épület bérbeadóján, üzemetetőjén, azon, hogy a bérlői számára milyen lehetőségeket nyújt a tervezhetőségre. A tervezést folyamatos újratervezés váltja fel. Ezért is gondolom azt, hogy a jövőben a szakmának egyre inkább meg kell ismerkednie a reziliencia, illetve a reziliens ingatlanpiacról fogalmával. (A reziliencia általános értelemben rugalmas ellenállási képesség, azaz valamely rendszernek – legyen az egy egyén, egy szervezet, egy ökoszisztéma vagy éppen egy anyagfajta – azon reaktív képessége, hogy erőteljes, meg-megújuló, vagy akár sokkszerű külső hatásokhoz sikeresen adaptálódjék. A szerk.)

Térjünk még vissza a nem hagyományos irodapiaci megoldásokhoz! Ön szerint folytatódik a home office diadalmenete vagy inkább a hibrid megoldások kerülnek előtérbe?

A home office meg fog maradni, de ezt nem nevezném diadalmenetnek, hanem inkább egy lehetőségnek. Azokban a nagyvárosokban, ahol sokat kell utazni a munkahelyekre és dugók vannak, de otthon viszonylag nagyobb, illetve fizikailag elkülönülő területen tudnak dolgozni a munkavállalók, ott várhatóan megnő a szerepe. Ahol sokkal jobb a tömegközlekedés, könnyebben érnek be a dolgozók és kisebb otthonokban laknak, ott inkább továbbra is a munkahelyeken történő munkavégzést fogják előnyben részesíteni. Sok munkavállaló szeret otthonról dolgozni, de sokan nem szeretnek, vagy nem „működnek jól” otthon és kell nekik az iroda, a kollégák, az interakció. Ha egyszerre bontanak fel és zárnak le, újítanak fel mindent Budapesten és nem lehet közlekedni, akkor szintén növekedni fog a home office illetve hibrid office aránya. Egy nemzetközi felmérés alapján tudjuk, hogy a leghosszabb átlagos munkába érés ideje nálunk nagyon hosszú más jóval nagyobb európai vagy amerikai városokhoz képest. Ha ez így marad, akkor a bérbeadóknak és a fejlesztőknek is el kell fogadniuk, hogy még kevesebb területet fognak bérelni a cégek.

Mi a helyzet az üresedési rátával? Úgy tűnik, hogy lassan, de folyamatosan emelkedik. Lesz trendforduló?

Fontos látnunk, hogy az üresedési ráta önmagában nem írja le az okokat. A számok az alapján is változnak, hogy hány új épületet adtak át, mi a hazai és nemzetközi helyzet a vírus tekintetében, hogy állnak a főbb csomópontok és útvonalak felújítási munkálatai. Egy elhúzódó eseménysorozat természetszerűleg magával hozza az üresedési ráta növekedését. Még nem látunk trendfordulót, az elkövetkező 3-6 hónap ismét fontos lesz ebből a szempontból.

Miként változtak a bérlői igények az elmúlt egy-két évben? Mi számít ma sikerterméknek?

A bérlők megkedvelték a városközponti lokációkat: ahová könnyen elérnek, akár tömegközlekedéssel, kerékpárral, autóval; ahol minden elérhető adott lokáción, épületen belül (pékség, kávézó, élelmiszer bolt, drogéria stb). Ilyen pl.: a BudaPart, ahol folyamatosan növekedő szolgáltatásokkal tudnak számolni a dolgozók. Az elmúlt 1,5 éves időszakban az irodaterületeken több tárgyalót és telefonszobát alakítottak ki, ami sokkal jobban támogatja a hibrid és a távolról történő munkavégzést.

Mit tanácsolnának egy bérlőnek a jelenlegi helyzetben? És mit egy befektetőnek?

Tervezzenek folyamatosan. Ne 3-5 évente vizsgálják meg a lehetőségeiket, amikor a szerződésük lejár. Kérjék ki tanácsadók véleményét a lehetőségeikről és figyeljék a piaci trendeket, változásokat. Akár bérlésről, akár befektetésről van szó, egy tanácsadó komplex képet tud nyújtani és olyan szempontokat sorol fel, amire nem biztos, hogy gondol az adott cég vezetősége.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart