A kereskedelmi ingatlanszektor egyik kikerülhetetlen láncszeme az ingatlankezelő, azaz a property menedzser. Attól válik sikeressé ez a feladatkör, ha sem bérlő, sem a tulajdonos nem érzékeli a háttérben folyó munkát, a végeredményt viszont annál inkább, amikor egy hatékonyan működő épületet és bérleményt használ. Magyar Viktória idén ünnepli 20. évfordulóját annak a jeles napnak, amikor elkezdte ezt a szakmát űzni. Jelenleg az ESTON International property management divíziójának operációs igazgatója. Vele beszélgettünk múltról, jelenről és jövőről, valamint a szakma kihívásairól és az utánpótlás problémájáról.

E: Mesélj egy picit, honnan indult a karriered?

MV: Pályám elején, 2001-ben kaptam egy recepciós állást. Az akkori property menedzser elment egy hosszabb nyári szabadságra és ideiglenesen átvettem a feladatait. Fél évre rá már hivatalosan is én vittem a ház ügyeit. Tulajdonképpen végigjártam a ranglétrát és az évek során egyre több felelősséget és bonyolultabb projekteket kaptam, miközben folyamatosan tanultam a legjobbaktól. Lassan 6 éve, hogy csapatot is kaptam a JLL kötelékében, és 4 évvel ezelőtt pedig az ESTON-hoz szerződtem.

E: Operációs igazgatóként a te felelősséged a csapatod munkájának felügyelete és a menedzselése. Mégis kijársz hetente az épületekbe. Szükség van erre?

MV: A napi rutinhoz hozzátartozik, hogy rendszeresen részt veszek a bejárásokon, hiszen van három kezelt épületem, emellett pedig a csapatomat is felügyelem és segítem. A napi kommunikáció és a heti bejárások kötelezőek, ezeket nem is szabad elhanyagolni.

E: Igazi régi motorosnak számítasz a szakmában. Nem túlzás azt állítani, hogy mindennel találkoztál már, ami megnehezíti egy property menedzser életét: árvíz, omlás, szándékos károkozás. Vezetsz listát a legnehezebb ügyekről?

MV: Nincs listám, de talán nincs is olyan hosszú füzet, amiben felsorolhatnám. Kétségkívül emlékezetes volt az az eset, ami egy raktárépület bejárásakor történt. Új tulajdonosa volt az épületnek, és az átvételt követő nap első reggelén az ingatlan előtt folyó patak a heves esőzéseknek köszönhetően kilépett a medréből. Elöntötte a raktárt s mi derékig gázoltunk a vízben. A szerencsétlenséget tovább fokozta, hogy az asset menedzser (a tulajdonos megbízott vagyonkezelője – a szerk.) legelső munkanapja is épp aznapra esett. Visszagondolva még mindig nevetek azon, hogy lábakra kötött vödrökben közlekedtünk.

„Sose mondd, hogy végre nyugalom van, mert akkor fog elromlani minden!”

Szokás mondani, hogy a legváratlanabb pillanatokban történik a baj, és akkor bizony csőstül jön. Tavaly előtt például karácsony előtt egy nappal, nevezetesen a születésnapomon omlott le egy másik épület homlokzata. Személyi sérülés szerencsére nem történt, azonban a meghitt ünneplésnek egyhamar vége lett. Így aztán szállóigémmé vált, hogy „sose mondd, hogy végre nyugalom van, mert akkor fog elromlani minden”.

E: Babonás vagy?

MV: Nem tartom magam annak, inkább sosem dőlök hátra, ha valamivel végeztem. A mi munkánkban 0-24 órában készen kell állni, hiszen a te kezedben van a felelősség és a kezelt házaddal kapcsolatban minden esetben központi szereped van. Éppen ezért fontos, hogy minden résztvevőt személyesen ismerj. Baj esetén nem csak a te vasárnap reggeled megy tönkre, hanem egy sor másik emberéé is, mert az ő napjukat is neked kell elrontani egy telefonhívással.

E: Nagyon könnyen teremtesz kapcsolatot másokkal, és az elmondások alapján gördülékenyen lehet veled együtt dolgozni. Mit gondolsz, mitől sikeres egy PM-es?

MV: Ez egy hivatás. Lehet feladatként tekinteni a szakmára, de számomra szenvedély. Kell hozzá affinitás, de a legfontosabb a habitus és a pszichés készség. A műszaki, jogi és számviteli része tanulható, betanítható, azonban olyan klasszikus szakmának tekinthető, ahol csak egy jó mentor képes kinevelni utódot. Tanácsok tömkelege, tapasztalat és rengeteg gyakorlat által lesz valakiből jó PM-es. Minden nap más és más, húsz év után is tanulok újat, főleg az emberekről. Az „ingatlanozás” egyfajta életérzés, amibe, ha az ember belekerül és megszereti, akkor élethosszig csinálja.

E: Mit üzennél annak, aki ezt a hivatást választaná?

MV: Félig-meddig a szakma választja az embert. Ha valaki komolyan szeretné űzni, akkor kitartás kell és önbizalom. A munka természetéből adódóan gyakran kerülünk konfliktusba, melynek megoldásához elengedhetetlen, hogy meg legyen a saját tudásunkba vetett hit, hogy magabiztosan tudjunk reagálni az esetleges negatív kritikákra, problémákra.

E: Tehát akkor mindkét felet, a tulajdonost és a bérlőt is képviseled munkád során?

MV: Első sorban a tulajdonost. De egy PM-es akkor végzi jól a munkáját, ha a bérlők is boldogan érzik magukat a bérleményükben. Ez egyfajta mediátori szerep, ahol az arany középutat kell megtalálni a kommunikációban a két fél között. Vitás esetekben pedig végképp akkor jön ki jól az ember ha képes kontrollálni az érzelmeket és világosan, higgadtan tud kommunikálni.

E: Húsz év alatt szakmák jönnek, mennek, a világ rengeteget változik. Így van ez nálatok is?

MV: Azt kell, hogy mondjam, hogy az ingatlankezelés nem nagyon változott. Nem azért, mert elmaradott lenne, hanem mert nem volt szükség gyökeres változásra. A digitalizáció és ezzel együtt sok szoftveres megoldás alapjaiban könnyítette meg a munkánkat és a vele járó riportolási kötelezettséget, azonban az épületek továbbra is falakból, tetőből és nyílászárókból állnak, a tereket fűteni és hűteni kell. Egy agilis szakember ugyanolyan precizitással és hozzáállással kezeli a 150 éves belvárosi irodaházat, mint a féléves irodakomplexumot.

E: Hogy látod, merre kellene mozdulnia a szakmának a jövőben?

MV: A fejlesztők már a tervezés szakaszában bevonhatnák a PM-et, mert olyan gyakorlati tudással rendelkeznek, amik később az üzemeltetés során jelentős összegeket spórolnának meg. Amikor ránézünk egy épületkivitelezésre, azt nézzük, hogy az ereszcsatorna miként dugulhat el 5 év múlva, a sorompókamerát le tudja-e ütni a beérkező autó, a vendégparkolótól hogyan lehet eljutni a recepcióig, és még sorolhatnám. Gyakorlati szemmel nézzük az épületet és arra gondolunk, hogy egy szűk helyre telepített közműóra leolvasása az évek során havonta hány plusz órát kíván majd meg, vagy épp a tetőn van-e megfelelő kikötési pont az alpinisták számára az éves tisztításhoz. Ami beépült, azt később üzemeltetni és használni fogják – ez pedig költséggel jár.

E: Végezetül: mik a terveid a jövőre nézve?

MV: Úgy érzem, megtaláltam a helyemet, amit nem adnék fel semmiért sem. Szeretem a csapatomat és a munkámat. Igazi kihívás, sokszor fárasztó, de nagyon pörgős. Az ESTON pedig szuperjó cég, ahol a minőség nem kérdés, hanem elvárás.

Ezúton köszönjük Vikinek az évek odaadó munkáját és jelenlétét, amivel színesíti cégünket. Az egész csapatod nevében kívánunk sok-sok kitartást és olyan kitörő energiát, mint amit eddig hoztál be nap, mint nap az irodába!