A kereskedelmi ingatlanpiac kihívásai: Mi áll az alacsony tranzakciós volumen mögött, és hogyan léphetünk tovább?

Az elmúlt időszakban a kereskedelmi ingatlanpiac számos kihívással szembesült, melyek közül az egyik legjelentősebb, hogy jelenleg az eladói és vevői oldalon jelentős árazási különbségek tapasztalhatók. Míg korábban egy 25-50 bázispontos különbség is tárgyalási alapot jelenthetett, manapság nem ritka a 100 bázispont vagy annál nagyobb eltérés sem. A magas kamatkörnyezet kedvezőtlenül hat az ingatlanszektorra, így a befektetők csak jelentős hozamprémium elvárásával vizsgálnak meg új lehetőségeket. Az opportunista ajánlatok többsége azonban nem kerül írásos formába, csupán szóbeli indikációk születnek.

A piaci bizonytalanság, a tranzakciók hiánya – így a megbízható piaci összehasonlítások (benchmarkok) hiánya –, valamint a gazdasági környezet változásai mind hozzájárulnak a tranzakciós piac stagnálásához. Hogyan lendülhet túl a piac ezen a holtponton, és milyen megoldások segíthetnék az újraindulását?

A tranzakciók hiánya

A kereskedelmi ingatlanpiacon, különösen az iroda szegmensben, a tranzakciók elmaradása az egyik legnagyobb kihívás. Ez komoly nehézséget okoz a piaci szereplőknek, mivel nem állnak rendelkezésre megbízható összehasonlító adatok. Az eladók igyekeznek elkerülni az ingatlanok alulárazását, és ragaszkodnak az értékbecslés szerinti/közeli árakhoz, míg a vevők nagyobb hozamprémiumot, egyedi lokációkat vagy különleges tulajdonságokat keresnek. Ráadásul egyik oldalról sem érzékelhető komoly kényszer az eladásra vagy vásárlásra.

Noha a kiskereskedelmi, ipari-logisztikai és szállodai szegmensekben vannak lezárult és folyamatban lévő tranzakciók, az elérhető ingatlanok köre szűk, és az árazási különbségek itt is jelen vannak.

‍

‍

A hazai és régiós befektetők szerepe

Az elmúlt években a magyar kereskedelmi ingatlanpiacon a hazai befektetők domináltak, de napjainkban egyre inkább regionális szinten értékelik a lehetőségeket. Sok esetben előnyben részesítik a külföldi akvizíciókat, ami számukra portfólió-diverzifikációt jelent, de a hazai piac számára stagnálást eredményez. Ez a helyzet addig nem változik, amíg itthon nem érnek el olyan hozamprémiumokat, amelyek vonzóak a befektetők számára.

Az értékbecslők szerepe: stabilitás és kockázatkezelés

Az értékbecslők fontos szereplői az ingatlanpiacnak, mivel a befektetők rendszeresen értékeltetik portfóliójukat a rendelkezésre álló adatok és trendek alapján és finanszírozáshoz is banki előírás. Azonban az értékbecslések általában konzervatív megközelítést alkalmaznak, ami lassítja a piaci dinamizmust. Így az ingatlanok értékbecslés szerinti értéke és az aktuális piaci árak között jelentős eltérések alakulhatnak ki. Ez egyfelől stabilitást biztosít a hirtelen gazdasági sokkok kezelésében, másfelől viszont nehezíti a tranzakciós tárgyalások során a közös nevező megtalálását.

Magas kamatok és finanszírozási költségek

A jelenlegi magas kamatkörnyezet tovább bonyolítja az ingatlanpiac helyzetét. A vevők számára jelentősen megnőttek a finanszírozási költségek, ami növeli a hozamelvárásokat. Bár a kamatok csökkenése elindult, a változás lassú, így a piaci szereplők továbbra is kivárnak. A kamatvágások hatásai rövidesen megmutatkozhatnak, és javíthatják a befektetői és finanszírozói hangulatot.

‍

‍

Gazdasági fellendülés: optimizmus a láthatáron?

Ha a kamatkörnyezet tovább javul, és bekövetkezik a várt gazdasági fellendülés, az ingatlanpiac is kilábalhat a jelenlegi holtpontról. A piaci szereplők többsége egyetért abban, hogy a mélypontot már elértük, így a befektetői hangulat óvatos optimizmussal jellemezhető. A legnagyobb kérdés az, hogy mikor indulhat el a piac felfelé, amelynek feltételei között fontos szerepet játszanak a globális gazdasági trendek és a geopolitikai hatások pozitív irányú változásai. Ha a piaci szereplők alkalmazkodni tudnak a változó körülményekhez, a tranzakciós volumen növekedhet.

Összegzés

A kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi helyzete számos kihívással szembesül, de a kilábalás lehetőségei adottak, ha a kamatkörnyezet tovább javul, a befektetők optimizmusa növekszik, és a gazdasági fellendülés megindul. Az eladók és vevők közötti árazási különbség áthidalása, valamint a piaci dinamizmus felgyorsítása kulcsfontosságú a tranzakciók volumenének növeléséhez.